ACCORD IMMOBILIER / ILE DE LA REUNION

Ce qu'il faut connaître

Sécurité piscine

Depuis le 1er janvier 2006, il est fait obligation aux propriétaires de piscines privées de plein air à usage individuel ou collectif et destinées à la baignade de sécuriser leur équipement de façon à prévenir les risques de noyade au moyen de la réalisation, construction ou installation de quatre dispositifs préconisés : barrières de protection et moyens d'accès au bassin, systèmes d'alarme, couvertures des bassins ou abris de piscines.

Le non-respect des dispositions relatives à la sécurité des piscines est puni de 45 000 euros d'amende (article L152-12 alinéa 1 du Code de la Construction et de l’Habitation).

IMPORTANT : un dispositif de sécurité ne remplace en aucun cas la vigilance des adultes responsables, qui doivent exercer une surveillance constante et active, notamment des enfants. A ce titre, il est vivement conseillé d’équiper les jeunes enfants de dispositifs de flottement : bouée adaptée, brassards, etc.

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Diagnostics immobiliers

Des diagnostics obligatoires, nécessairement contenus dans un dossier de diagnostic technique (DDT), doivent être fournis par le bailleur ou le vendeur et annexés au contrat de bail, à la promesse de vente ou encore l'acte authentique.

Les diagnostics plomb, amiante, termites, DPE, gaz et électricité, dont le coût incombe au propriétaire, doivent nécessairement être établis par des personnes certifiées (art. L 271-4 à L271-6 du Code de la construction et de l'habitation).

Des diagnostics facultatifs peuvent également être réalisés comme une expertise prêt à taux zéro, l’indication des millièmes, etc.
En cas d'apparition d'un dommage ou risque quelconque, le vendeur non professionnel peut être tenu responsable au titre des vices cachés s’il ne joint pas tous les diagnostics obligatoires. De même, en l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents relatif au plomb, à l’amiante, aux termites, à l’installation de gaz, à l’installation d’électricité ou assainissement non collectif en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. S’il manque l’état des risques, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

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Superficie habitable / Superficie privative

La superficie habitable loi Boutin est différente de la superficie privative loi Carrez, d'un point de vue légal, et d'un point de vue technique.

D’un point de vue légal :
La superficie habitable se calcule dans tous les cas, alors que la superficie Carrez ne se calcule qu'en copropriété. De plus, la superficie habitable se mentionne dans un bail, alors que la superficie Carrez se mentionne dans un acte de vente.

D’un point de vue technique :
La superficie habitable est la surface de plancher construite (locaux clos et couverts), après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et des parties d'une hauteur inférieure à 1.80 m. Jusque là, c'est la même définition technique que la loi Carrez. Mais la différence fondamentale, c'est qu'il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, tous les sous-sols (y compris les caves), remises (y compris les garages), terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas (et volumes vitrés), locaux communs et autres dépendances des logements.

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Assurances loyers impayés

Nous pouvons vous proposer dans le cadre de notre mandat de gestion, l’adhésion à des assurances supplémentaires auprès de GALIAN, société coopérative de caution mutuelle située 89, Rue de la Boétie – 75008 PARIS.

Il s’agit principalement de :

  • la garantie VERSALIS : vous assure contre les loyers, charges et taxes impayés ainsi que contre les détériorations de votre bien
  • la garantie AXELIS : vous assure contre les mêmes risques mais les personnes éligibles ne sont pas les mêmes que celles éligibles à la garantie VERSALIS, les plafonds d’indemnisation et le taux de cotisation sont également différents

Une demande d’agrément préalable est réalisée auprès de GALIAN pour chaque candidat locataire. Cela a pour but de sécuriser les dossiers et vous assure que les incidents de paiement seront pris en charges par GALIAN en cas de sinistre, dans la limite des plafonds de garantie.

Par ailleurs, les assurances ne diminuent pas votre rentabilité locative. En effet les cotisations sont intégralement déductibles de vos revenus fonciers. L’accès au logement des candidats locataires est élargi, ainsi la location de votre bien sera plus rapide et sécurisée. Vous optimisez ainsi votre investissement locatif.
En cas d’impayés les garanties ne donnent aucun droit supplémentaire au locataire pour favoriser son maintien dans les lieux et n’empêche pas une procédure d’expulsion.

Les garanties prennent automatiquement fin lorsque :

  • le mandat de gestion principal ou son annexe est résilié.
  • lorsque le plafond propre à chaque garantie est atteint.
  • les cotisationTVAs d’assurance ne sont pas payées.

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Assurances risques locatifs

En tant que locataire, vous avez l’obligation de souscrire une assurance contre les risques locatifs (art. 7 g) de la loi du 06/07/1989).

Cette assurance couvre les dégâts occasionnés à l'immeuble résultants d'un incendie, d'une explosion ou d'un dégât des eaux. C'est alors votre assureur qui dédommagera le propriétaire. En revanche, si vous n'avez pas souscrit d'assurance facultative, vos biens ne seront pas couverts en cas de sinistre.

Si vous n’avez pas souscrit de garantie "risques locatifs", vous devrez indemniser vous-même le bailleur pour les dommages causés à l'immeuble. De même le défaut de production de ce justificatif à la demande du bailleur peut justifier la résiliation de votre bail.

Les conventions cidre et cide-cop

Le sinistre « dégâts des eaux » met souvent en jeu des responsabilités difficiles à déterminer. C’est pourquoi les compagnies d’assurance ont élaboré les conventions Cidre et Cide-cop afin de réduire le coût moyen du sinistre et d’accélérer les procédures d’indemnisation.

Ces conventions s’appliquent lorsqu'un dégât des eaux met en cause au moins deux personnes (propriétaire et locataire, copropriétaire et copropriété...) assurées en dégâts des eaux auprès d'assureurs différents.

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Etat des lieux d'entrée

L’état des lieux est un document important, il faut l’établir avec le plus grand soin. Il décrit en détail l’état du logement et de ses équipements, pièce par pièce. On distingue l’état des lieux d’entrée en début de bail, et l’état des lieux de sortie en fin de bail. C’est leur comparaison qui permettra de vérifier le bon état du logement en matière d’entretien et de réparation.

Si aucun état des lieux n’est établi, l’article 1731 du Code civil précise que le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

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Départ du locataire

La procédure décrite ici ne s'applique qu'aux baux régis par la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014, c'est-à-dire aux locations consenties aux personnes physiques à usage d'habitation principale ou mixte (professionnelle et habitation principale).

CONGE DONNE PAR LE PROPRIETAIRE-BAILLEUR : Il n'est possible que pour les trois cas limitativement énumérés par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et ne peut être donné que pour le terme du bail et en respectant un préavis de six mois minimum. Le bailleur doit, à peine de nullité de son congé, préciser le motif allégué: reprise du logement, vente du logement, motif légitime et sérieux.

CONGE DONNE PAR LE LOCATAIRE : Le locataire peut résilier son bail à tout moment sans avoir à motiver sa décision en respectant toutefois un préavis de trois mois. Dans certains cas, le préavis est réduit à un mois. Un état des lieux de sortie est réalisé avant la remise des clefs. Les dégradations éventuelles sont à la charge du locataire sauf s’il s’agit de vétusté ou d’usure normale. Le dépôt de garantie ne peut pas servir au règlement du dernier mois de loyer. Par ailleurs, le propriétaire doit rendre le dépôt de garantie dans le délai maximal de deux mois après la remise des clefs.

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Charges récupérables

Les charges récupérables sont les sommes qu’un propriétaire peut demander à son locataire quand le logement loué se situe dans une copropriété. Elles correspondent à des dépenses liées aux parties communes ou aux éléments communs de l'immeuble.

La liste des charges pouvant être récupérée par le propriétaire auprès de son locataire est issue du décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Cette liste est exhaustive et limitative.

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Réparations locatives

Les réparations locatives sont celles qui sont à la charge du locataire. Il s’agit principalement des dépenses pour l’entretien courant du logement ainsi que les menues réparations. Les grosses réparations sont, quant à elles, à la charge du propriétaire.
Toute modification importante ou transformation du logement doit faire l’objet d’une demande d’autorisation préalable au propriétaire. A défaut de son accord pour les travaux, le propriétaire pourra exiger une remise en état du logement aux frais du locataire.

La liste des réparations incombant au locataire est issue du décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi N°86-1290 du 23 décembre 1986. Elle est exhaustive et limitative.

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Plus-values immobilière

Lorsqu’un bien immobilier est vendu à un prix supérieur à celui payé pour l'acquérir, le vendeur réalise une plus-value. La plus-value immobilière est imposable sur le revenu mais également sur les prélèvements sociaux. En revanche, elle peut être exonérée d'impôt (selon le type de bien vendu ou la situation personnelle du vendeur) ou bien bénéficier de certains abattements. L'exonération est totale au bout de 22 ans pour l'imposition sur le revenu et au bout de 30 ans pour l'imposition sur le revenu et les prélèvement sociaux. Pour favoriser les vendeurs et relancer la construction, la taxation des plus-values immobilières, qu'il s'agisse de terrains à bâtir ou d'immeubles bâtis, a été largement adoucie depuis le 1er janvier 2014.

Néanmoins, depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe frappe les plus-values supérieures à 50 000 €. Elle ne s'applique néanmoins qu'à la vente de logements et non à la vente de terrains.

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Défiscalisation

La défiscalisation existe depuis une vingtaine d’années et s’applique aussi bien dans le financier et l’immobilier. Il existe aujourd'hui en France plusieurs leviers permettant de défiscaliser une partie de ses revenus, c'est-à-dire permettant d'investir tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt sur plusieurs années.

Ces avantages sont souvent mis en place dans le but de favoriser un secteur, de le soutenir ou de le relancer, notamment dans le but de subvenir au manque de logements en France puisqu'il manque actuellement 1 200 000 logements dans le parc immobilier français.

Dans les DOM et COM plus précisément (Collectivités d'Outre-Mer à savoir Polynésie française, Wallis et Futuna, Saint-Pierre-et-Miquelon, Saint-Martin et Saint-Barthélémy), il existe encore aujourd'hui plusieurs dispositifs de défiscalisation pour lesquels un contribuable peut opter sous certaines conditions très strictes. Il s'agit des dispositifs Duflot, Girardin et Pinel depuis le 1er septembre 2014. Ces derniers offrent des avantages fiscaux non négligeables et même beaucoup plus intéressants qu'en France métropolitaine où les taux de défiscalisation sont plus bas.

Le contribuable pourra ainsi bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu pendant plusieurs années (ce délai dépendant du dispositif choisi), à condition de respecter scrupuleusement les conditions imposées par le législateur et l'administration fiscale.

A noter, enfin, que le dispositif Girardin présente également de très forts avantages pour les entreprises souhaitant investir dans l'immobilier ou le secteur industriel.

DEFISCALISATION PINEL PARTICULIERDEFISCALISATION GIRARDIN PARTICULIERDEFISCALISATION GIRARDIN ENTREPRISEDEFISCALISATION DUFLOT PARTICULIER

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